ЖЕК чи ОСББ, що краще? Відповідає спеціаліст.

Власники квартир у нових будинках постають перед дилемою – управляти самотужки своїм комунальним господарством чи очікувати поки хтось (держава чи приватний сектор) запропонує свої правила гри. То що ж краще, ЖЕК чи ОСББ? Які переваги і кому це вигідно? - АВКІ вирішилго поцікавитися у спеціаліста.

Наш співрозмовник – Остап Стасів, консультант з розвитку ОСББ та локальних громад, мешканець м. Ірпеня. Вже 4 роки Остап займається питаннями побудови і розвитку ОСББ. Спершу це була громадянська позиція, яка стала професією. Нещодавно Остап отримав ступінь магістра у Києво-Могилянській Бізнес Школі, а  темою його роботи була побудова моделі консалтингу Об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. Практичний же досвід Стасів здобув у реалізації успішних проектів для громад будинків у м. Ірпені, Києві, смт. Чабани. Остап є членом правління ОСББ «Еверест – 10»  і був одним з його організаторів.

- Остане, сьогодні в Ірпені та багатьох інших містах-супутниках мегаполісів активно будується житло. Наступним питанням, після того, як люди заселилися в квартири є налагодження сервісу. Тож, що краще ЖЕК чи ОСББ?

- Щоб відповісти на це питання, слід чітко зрозуміти, який зміст закладений у цих абревіатурах. Житлово-експлуатаційна організація – це структура, яка залишилась нам у спадок від Радянського Союзу, коли все належало державі, а люди отримували метри квадратні у користування. Такий уклад вимагав організацій, які будуть підтримувати комунальне господарство держави, і надавати винаймачам квадратних метрів комунальні послуги. Так було то тих пір, поки не почалась приватизація. Багато з нас приватизували свої квадратні метри, але при цьому вся інфраструктура, яка є невід`ємною частиною системи, залишилась там, де й була. І сьогодні цей правовий казус дозволяє виникати різним утворенням, які диктують населенню правила гри, а державу використовують, як постійного донора. А звідки ж гроші на ці дотації? Правильно, з наших з вами податкових кишень.

ОСББ – це Об`єднання СПІВВЛАСНИКІВ багатоквартирного будинку. Дане утворення передбачає особу ВЛАСНИКА, який має спільне з іншими власниками володіння спільним майном. ОСББ дозволяє власникам встановлювати власні правила гри, звичайно не виходячи за рамки правового поля. Часто люди говорять ОСББ – це той ж ЖЕК тільки за наші гроші ми ще й відповідальність маємо нести. І це помилкове судження через призму менталітету «совка». Бо ОСББ – це в першу чергу спільнота власників, які вже взяли відповідальність, бо купили свої квадратні метри у будинку. Це спільнота людей, які можуть встановлювати власні стандарти якості життя у своєму будинку і якості сервісу. Це спільнота, яка може і повинна формувати ЦІННОСТІ своєї громади. А цінності є фундаментом побудови ефективних сервісних систем. Їх потрібно формувати, актуалізувати і розвивати. Саме через цінності ви «не плюєте у колодязь, з якого будете пити», роздільно утилізуєте сміття, щоб внести свій екологічний внесок і т.д.

Щоб підвести резюме моєї відповіді, пропоную уявити себе у човні на річці. ЖЕК – це якби ви сиділи у човні і чекали, як Вас приб`є до берега. Чи буде це вчасно і у необхідному вам місці питання відкрите. ОСББ – це весла у ваших руках. Це вимагає певних зусиль, але ви самі визначаєте напрямок і необхідну вам ціль.

- Які ж плюси і мінуси кожного з варіантів?

- У державних ЖЕКів на моє переконання плюсів не має. Бо по своїй суті вони архаїзми, які не мають ані ресурсів для виконання своїх задач, ані готовності змінюватись. І навіть держава це вже зрозуміла, давши «зелене світло» розвитку ОСББ.

- Яка ж тоді найбільша проблема ОСББ, в чому складність їх утворення і роботи?

- У ОСББ найбільша проблема це неготовність власників до змін. Не таємниця що будь-які зміни, навіть на краще викликають у людей шалений спротив. Можна організуватись і прийняти рішення про створення ОСББ і зареєструвати неприбуткову організацію. І що далі? Чи існування ОСББ на папері сформує спільноту об`єднань спільними цінностями і цілями, стандартами? Необхідний лідер, активні члени правління, постійна комунікація і взаємодія. Побудова ефективної сервісної експлуатуючої організації. Я вже не говорю про стосунки з державними органами і провайдерами ресурсів.

ОСББ на старті  своєї діяльності потребує значних інвестицій часу активістів. Щоб ефективно скорочувати затрати потрібно спершу сформувати економічно обгрунтовані фінансові фонди, які дозволять діяти. Також слід акцентувати, що будь-який розвиток можливий тільки за рахунок членів спільноти, а це власники всіх квартир, які об`єднались у ОСББ. А отже неприйнятна позиція «Моя хата скраю» і це доведеться пояснювати багатьом власникам.

Головний плюс ОСББ, незалежність громади у ціноутворенні на комунальні послуги. Це можливість впливати на якість роботи експлуатуючої організації та планувати її розвиток і розвиток об`єднання. Це можливість вибирати кращих провайдерів послуг.

Ми давно чуємо про необхідність реформування житлово-комунальної сфери в Україні. Розвиток громад ОСББ, це на моє переконання, найдійовіший спосіб виходу з комунальної кризи.

- Сьогодні в Ірпені є ряд приватних ЖЕКів, чому б власникам квартир не звернутися до них, підписати угоди і зняти із себе цю головну біль по створенню і функціонуванню ОСББ?

- Сьогодні на українському ринку й справді вже діють приватні житлово-експлуатаційні організації, які надають послуги будинкам. Мешканці чи навіть ОСББ, яке вже існує можуть найняти таку організацію і зняти з себе головний біль. От тільки тоді доведеться погодитись з чужими правилами гри і у разі невдалого досвіду починати з нуля. Нажаль це приклад одноходового мислення, орієнтованого на короткостроковий, швидкий результат. А власникам потрібно вже сьогодні мислити стратегічно, у довгостроковій перспективі. Шлях один – формувати спільноту на ціннісній платформі і будувати своє комунальне майбутнє. А вибір провайдерів це частина експлуатуючої діяльності ОСББ.

-   А як же забудовники, що для них більш вигідно ОСББ чи ЖЕК?

-  Коли я розробляв свій проект консалтингу з розвитку ОСББ і локальних громад, зробив припущення, що  у розвитку ОСББ повинні бути зацікавлені забудовники. Саме ці організації продають квадратні метри житлової площі і зводять будинки. В їх інтересах, щоб клієнти мали хороший сервіс не тільки у процесі продажу і отримання ключів від квартири, але і в процесі експлуатації свого житла у цих будинках. До речі, у останньому проекті, який тривав понад 6 місяців у смт. Чабани, замовником була компанія забудовник. Це був дуже плідний і результативний  досвід.

 - Отже, виходить, що серйозні забудовники, які турбуються про свою репутацію зацікавлені у створенні ОСББ?

Забудовник зацікавлений, щоб його продукт слугував довго і надійно, а отже зацікавлений у якісній експлуатації всіх інженерних систем будинку. Забудовник зацікавлений передати введений у експлуатацію житловий будинок з свого балансу на баланс експлуатуючої організації. А така організація не тільки повинна бути, але і мати право експлуатувати житловий об`єкт. Врешті решт, що заважає забудовникам дивитись на розвиток об`єднань співвласників, як на додану цінність своєї пропозиції клієнтам. Як на маркетингову фішку.

- А чому ви не згадуєте про державу, яка її роль?

- На моє переконання, сьогодні єдине, що держава може зробити, це не заважати людям будувати свій добробут. Чим менше держава регулює і втручається, тим менше проблем у людей і організацій.

- А як місцева влада?

А ніяк. Але до справи розвитку ОСББ можуть долучатися місцеві лідери, громадські діячі. Знаю, що в Ірпені, існує ініціатива депутата міської ради за підтримки польського уряду по створенню ОСББ і професіоналізації голів об`єднань. Процес іде і це позитивний сигнал для суспільства. Все тільки починається.

- Остапе, що б ви порадили тим власникам, які зараз вирішують між ОСББ чи ЖЕО?

- Поперше не боятись брати відповідальність за свій будинок. Помилково вважати, що дім починається на порозі квартири. Насправді він починається з вулиці на якій ваш будинок стоїть.

Подруге, радив би шукати лідерів для ОСББ серед членів об`єднання, а для налагодження  ефективної роботи ОСББ, як управляючого органу і експлуатуючої організації залучати фахівця, який би в період 3-6 місяців допоміг Голові і Правлінню вибудувати ефективну сервісну структуру.

І на завершення, думати про добробут свого помешкання, будинку, громади стратегічно у довгосторковій перспективі.

Розмову провела Марічка Кармазекно.

АВКІ

Проблему цокольних квартир Ірпеня показали у ТСН (ВІДЕО)

Лідія Таран, ведуча ТСН: Живуть у квартирах-напівпідвалах, а платять за світло, як заводи чи офіси. На Київщині енергокомпанія вперто відмовляється вірити мешканцям, що вони населення, а не підприємство і нараховує людям плату за електрику ушестеро дорожче.

"Потрібно в любому випадку, щоб нам надали документ, який засвідчує використання і цільове призначення електроенергії. Що це буде використання електроенергії саме в побутових цілях", - прямо заявив телеканалу 1+1 Денис Чамага, заступник керівника Ірпінського РП "Київобленерго".

Отже, АВКІ рекомендує всім мешканцям цоколів, які ще не уклали договори брати довідку в ОСББ чи ЖЕКу про фактичне використання електроенергії у вашому приміщення. Або ж робити Акт комісії за участі місцевого депутата міськради, який засвідчує те ж саме та, посилаючись на слова заступника начальника РП сказані телеканалу 1+1 впевнено вимагати укладення договору у форматі як для населення.  Про результати просимо повідомити нас.

Про те, як бути в ситуації з цоколями, які уже уклали кабальні договори, ми повідомимо згодом, після консультацій з юристами. 

Далі наводимо зразки вищевказаної довідки і Акту.

АВКІ

АВКІ шукає юриста на гонорар

Асоціація власників квартир Ірпеня потребує послуг юриста для різного роду завдань.

Одним із напрямків роботи є вирішення проблеми тарифів на електроенергію для мешканців цокольних квартир. Ми вже маємо серйозну напрацьовану базу і потребуємо досвідченого фахівця, обізнаного в проблемі.

Також, АВКІ потребує виконання робіт простого характеру: підготовка та подача документів в установи. На цю вакансію нам підходить студент-старшокурсник, не обов’язково юрист. 

Щодо деталей та фінансових питань звертайтесь за до нас.

АВКІ

Ірпінський рес порушує Конституцію і права людей

Ірпінський районний підрозділ «Київобленерго», як монополіст, прямо порушує конституційні пава громадян, які мешкають у цокольних квартирах. Такою, наразі, є юридична позиція АВКІ, яка була вироблена під час засідання Ради Асоціації в суботу.

Стаття 24 Конституції України визначає, що всі громадяни є рівні перед законом, для громадян «не може бути привілеїв чи обмежень за ознаками раси, кольору шкіри, політичних, релігійних та інших переконань, статі, етнічного та соціального походження, майнового стану, місця проживання». 

При укладенні договорів на постачання електроенергії «Київобленерго» бере за основу приміщення в якому проживають люди, в яких (приміщеннях) потенційно може вестися комерційна діяльність. Натомість, постачальник вперто ігнорує той факт, що це в першу чергу люди, які там мешкають, не ведуть комерційної діяльності та мають рівні права з усіма іншими людьми. І, відповідно, мають право користуватися тарифом, як для населення. 

Відтак, Ірпінський районний підрозділ «Київобленерго» прямо порушив статтю 24 Конституції України і встановив обмеження для громадян в частині тарифоутворення на підставі місця їх проживання.

Нагадуємо, що раніше в прокуратурі Ірпеня жителям цоколів, які ще не уклали договори з ресом порадили цього не робити. В разі, якщо енергопостачальник погрожує відключенням і змушує укладати несправедливий договір, в прорукрурі порадили звертатися до суду. (Для більш детального роз'яснення ситуації просимо звертатися до АВКІ.)

Принагідно нагадуємо, що АВКІ потребує фахової юридичної допомоги від людей та організацій зацікавлених у вирішенні цокольного питання. 

АВКІ 

Міська влада і забудовник не можуть поділити садочок в Ірпені (ВІДЕО)

В Ірпені катастрова із дитячими садочками. Темпи житлового будівництва зашкалюють, а соціальна інфраструктура на рівні 70-тих років минулого століття. Батьки записують дітей  у довжелезні черги одразу після роддому.

Забудовник Вишняков побудував дитячий садочок "Фортеця". І пропонуєйого місту зарахувати його, як свою пайову участь місту за будівництво багатоповерхівок. Міська влада вважає, що забудовник має заплатити більше ніж коштує садок "Фортеця". Мовляв, якщо всі забудовники так будуть робити, то в міста не буде нормальних доріг. 

Наразі, в Ірпені немає достатньої кількості садочків, а дороги лише місцями нормальні. Більше того, вже ходять чутки, що буде закрито дитсадочок № 25 на БКЗ та дитячу поліклініку, а на їх місці мають зявитися нові багатоповерхівки.  

АВКІ

УАГА! В суботу збір фахівців зацікавлених у вирішенні цокольного питання

Асоціація власників квартир Ірпеня  запрошує  юристів і фахівців інших галузей обізнаних у проблемі цокольних тарифів на електрику. 

Мета зутсрічі: проведення мозкового щтурму для вироблення ефективної моделі юридичного позиціонування та організаційної взаємодії.

Місце зустрічі: на розі вулиці Лісової.

Час зустрічі: субота, 13 липня о 18:00.

Ми чекаємо на Вас! Тільки разом можна здолати цю проблему.

З питань реєстрації Євгенія Михайлова
аvkirpin.1@gmail.com
0931810607 
0978011206 

Фонд Асоціації: номер картки "ПриватБанку"

Відповідно до статті 5 Статуту АВКІ, кошти Асоціації формуються за рахунок: добровільних внесків  установ, підприємств, організацій, фізичних осіб.

АВКІ розпочала свою діяльність 5 березня 2013 року. Ключовими напрямками нашої роботи наразі є боротьба за справедливі тарифи на електрику для цокольних квартир та боротьба за збереження зелених зон міста.

Тільки на переписку з установами за цей період було витрачено приблизно 150 грн. особистих коштів засновників Асоціації. (Всі листи були рекомендовані або цінні, в них ми надсилали важливі для нас документи). Крім того, транспортні, канцелярські та витрати щодо реєстрації організації теж покривалися з особистих коштів.

Наразі, Асоціація вийшла на такий рівень роботи, коли відносно невеликих особистих коштів голови та заступників вже не вистачає для виконання   статутних завдань. В цокольному питанні ми підійшли до етапу судових позовів. Це тягне за собою судові витрати та гонорари юристам, які працюють в судах.

У відповідь на один із останніх дописів голови АВКІ на цю тему, члени Асоціації запропонували завести картковий рахунок у «ПриватБанку» і оголосити номер картки.

Отже,  повідомляєм номер картки фонду Асоціації власників квартир Ірпеня: "ПриватБанк" 5168 7553 0477 3381

Хочемо з радістю повідомити, що є уже перший благодійний внесок від мешканця цокольної квартири на ім’я Олексій у розмірі 200 гривень. Закликаємо всіх по можливості долучитися до наповнення фонду! Наявність коштів значно розширює можливості Асоціації. За великим рахунком, без цього ми не можемо далі вести ефективну роботу в цокольному та інших питаннях.  

Відповідно до пункту 5.2, кошти Асоціації витрачаються на статутні завдання; розвиток матеріально-технічної бази Асоціації; утримання шатного апарату. На початку кожного місяця АВКІ публікуватиме дані про надходження та витрати коштів за місяць, що минув.

Тим, хто робить благодійний внесок, прохання продублювати дані про себе та суму внеску на електронну пошту голові АВКІ з поміткою «Внесок» у темі листа. А також повідомити про згоду публікувати Ваше ім’я у звіті на сайті Асоціації.

АВКІ 

АВКІ шукає юристів зацікавлених у вирішенні цокольного питання

Асоціація власників квартир Ірпеня  запрошує  юристів та фахівців з енергопостачання зацікавлених у вирішенні проблеми цокольних тарифів на зустріч.

Мета: проведення мозкового щтурму для вироблення ефективної моделі юридичного позиціонування та організаційної взаємодії в ситуації, що склалася.   

Захід відбудеться в суботу, 13 липня о 18:00 на розі вулиці Лісової на відкритому повітрі, або в одному з найближчих офісів, якщо вдасться про це домовитися.  

З питань реєстрації Євгенія Михайлова 

аvkirpin.1@gmail.com 

0931810607 

0978011206

АВКІ

В прокруатурі радять цоколям не підписувати договір з ресом

Сьогодні з групою наших активістів були в прокуратурі Ірпеня з приводу цокольного питання.

Прокурора Мирослава Пацкана не було на місті, а його заступник нас не порадував. Якщо влада міста постійно відповідає: "Бачили очі, що купували". В плані цокольні нежитлові приміщення. То, заступник прокурора сказав: "Бачили очі, що підписували". В плані договори з ресом на 40 сторінок, як юридичні особи.

За його словами, варто було не підписувати, а звертатися до суду. Тепер це договірні відносини сторін і прокуратура тут нічого зробити не може. "От якби було рішення суду на вашу користь, ми б змусили рес таке рішення виконати", - підсумував чиновник.

Власникам цоколів, хто ще не підписав договори заступник прокурора порадив цього не робити. Якщо рес змушує таке підписувати під загрозою відключення, то варто йти в суд і доводити, що він хоче застосувати несправедливий тариф щодо вас. (Хочемо наголосити, що сказано це було в неофіційній розмові і модель такої поведінки з юридичного боку ще не відпрацьована.)

Наразі, ми осмислюємо подальшу стратегію боротьби. Ситуація є дуже непростою. Але і варіантів дій ще багато: судові позови, звернення напряму в Адміністрацію президента, акції протесту, незавершеним є процес з Антимонопольним комітетом та ін.

Асоціації зараз потрібна допомога юриста, бо наявних рук і голів уже не вистачає. Потрібен хоч, якийсь фінансовий фонд: на переписку, транспорт та все інше йдуть особисті кошти. Судові позови також потребуватимуть деяких фінансів.

Дуже хочеться, щоб люди просто дзвонили і казали: я можу допомогти, кажіть, що треба зробити.  Зрештою, потрібна просто моральна підтримка, що наша справа не даремна. Що є люди, яким це потрібно і вони з нами.

Максим Плешко, голова АВКІ.

"Київобленерго" вказало шлях подолання проблеми цокольних тарифів (документ)

«Київобленерго» не бачить законних підстав, щоб цокольні квартири могли тарифікуватися по тарифу як для населення, навіть якщо визнати ці квартир підсобними приміщеннями їх власників. Про це йдеться у відповіді організації на відповідне звернення Асоціація власників квартирІрпеня.

Разом із тим, у  документі окреслено шлях можливого виходу із складної ситуації пов’язаної з тарифами на електрику дляцоколів. Такі квартири можуть тарифікуватися як «відокремлений об’єкт», який використовується для задоволення побутових потреб їх власників.

«Якщо об'єкт нерухомості, який належить фізичній особі на праві власності або користування, не відноситься до житлового фонду, відносини між таким споживачем - фізичною особою та енергопостачальником регулюються шляхом укладення договору про постачання електричної енергії на відокремлений об'єкт відповідно до вимог ПКЕЕ із обов'язковим наданням документів, передбачених пунктом 5.4 ПКЕЕ», - йдеться у документі.

Далі наводимо повний текс листа-відповіді.

Для збільшення клацніть двічі картинку

АВКІ отримала відповідь Антимонопольного щодо цокольних тарифів - потребують доказів (документ)

Асоціація власників квартир ірпеня отримала відповідь на звернення до голови Антимонопольного комітету щодо тарифів на електрику для цоколя. У ній АМКУ просить надати докази того, що постачальник електроенергії порушує законодавство та стягує з громадян непомірно великі кошти за спожиту електроенергію.

Отже, АВКІ  має надати Антимонопольному комітету від імені кількох власників цокольних квартир:
- копії свідоцтв на право власності на цокольні приміщення (об'єкти інвестування) у новобудовах від кількох власників;
- копії договорів із ПАТ «АЕС Київобленерго» про користування електроенергією;
- рахунки за спожиту електроенергію, виставлені енергопостачальною організацією;
- документи, що свідчать про оплату Вами рахунків за спожиту електроенергію.

Інші документи, як то листування із «Київобленерго» чи НКРЕ, які також вимагає Антимонопольний сьогодні вже є в розпоряджені АВКІ.

Отже, просимо власників цокольних квартир, які мають документи на право власності, уклали договори з "Київоленерго" і вже сплачували по рахункам за електрику звернутися до керівництва АВКІ.

Далі наводимо повний текст листа-відповіді АМКУ.

АВКІ

АВКІ звернулося до прокуратури щодо парку «Лісовий»

У вівторок 2 липня голова АВКІ Максим Плешко і секретар Асоціації Ольга Кузьменко були на прийомі у прокурора міста Ірпінь Мирослава Пацкана. Під час зустрічі  йому було передано звернення  щодо захисту останньої зеленої зони в районі вулиць Лісова, Чехова і Карла Маркса. (Так званий парк «Лісовий»).

До звернення додано 11 підписних листів, на яких є 90 підписів мешканців мікрорайону. (Фото-звіт про збори ініціативної групи захисників парку дивіться тут).

Прокурор Ірпеня прийняв звернення в роботу і доручив своєму заступнику витребувати інформацію щодо вказаної земельної ділянки у міської влади та Держкомзему.

На даний момент територія обнесена парканом і найближчим часом тут має початися будівництво дев’ятиповерхових будинків. Якщо це станеться, люди з навколишніх помешкань припечені будуть жити в бетонному мурашнику та будуть позбавлені останньої зеленої зони.

Позиція АВКІ полягає у тому, що органи та установи, які виділили землю та надали дозволи на таке будівництво порушили цілий ряд законів та норм у сфері містобудування та збереження зелених насаджень. 

Далі буде…

АВКІ