ЖЕК чи ОСББ, що краще? Відповідає спеціаліст.

Власники квартир у нових будинках постають перед дилемою – управляти самотужки своїм комунальним господарством чи очікувати поки хтось (держава чи приватний сектор) запропонує свої правила гри. То що ж краще, ЖЕК чи ОСББ? Які переваги і кому це вигідно? - АВКІ вирішилго поцікавитися у спеціаліста.

Наш співрозмовник – Остап Стасів, консультант з розвитку ОСББ та локальних громад, мешканець м. Ірпеня. Вже 4 роки Остап займається питаннями побудови і розвитку ОСББ. Спершу це була громадянська позиція, яка стала професією. Нещодавно Остап отримав ступінь магістра у Києво-Могилянській Бізнес Школі, а  темою його роботи була побудова моделі консалтингу Об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. Практичний же досвід Стасів здобув у реалізації успішних проектів для громад будинків у м. Ірпені, Києві, смт. Чабани. Остап є членом правління ОСББ «Еверест – 10»  і був одним з його організаторів.

- Остане, сьогодні в Ірпені та багатьох інших містах-супутниках мегаполісів активно будується житло. Наступним питанням, після того, як люди заселилися в квартири є налагодження сервісу. Тож, що краще ЖЕК чи ОСББ?

- Щоб відповісти на це питання, слід чітко зрозуміти, який зміст закладений у цих абревіатурах. Житлово-експлуатаційна організація – це структура, яка залишилась нам у спадок від Радянського Союзу, коли все належало державі, а люди отримували метри квадратні у користування. Такий уклад вимагав організацій, які будуть підтримувати комунальне господарство держави, і надавати винаймачам квадратних метрів комунальні послуги. Так було то тих пір, поки не почалась приватизація. Багато з нас приватизували свої квадратні метри, але при цьому вся інфраструктура, яка є невід`ємною частиною системи, залишилась там, де й була. І сьогодні цей правовий казус дозволяє виникати різним утворенням, які диктують населенню правила гри, а державу використовують, як постійного донора. А звідки ж гроші на ці дотації? Правильно, з наших з вами податкових кишень.

ОСББ – це Об`єднання СПІВВЛАСНИКІВ багатоквартирного будинку. Дане утворення передбачає особу ВЛАСНИКА, який має спільне з іншими власниками володіння спільним майном. ОСББ дозволяє власникам встановлювати власні правила гри, звичайно не виходячи за рамки правового поля. Часто люди говорять ОСББ – це той ж ЖЕК тільки за наші гроші ми ще й відповідальність маємо нести. І це помилкове судження через призму менталітету «совка». Бо ОСББ – це в першу чергу спільнота власників, які вже взяли відповідальність, бо купили свої квадратні метри у будинку. Це спільнота людей, які можуть встановлювати власні стандарти якості життя у своєму будинку і якості сервісу. Це спільнота, яка може і повинна формувати ЦІННОСТІ своєї громади. А цінності є фундаментом побудови ефективних сервісних систем. Їх потрібно формувати, актуалізувати і розвивати. Саме через цінності ви «не плюєте у колодязь, з якого будете пити», роздільно утилізуєте сміття, щоб внести свій екологічний внесок і т.д.

Щоб підвести резюме моєї відповіді, пропоную уявити себе у човні на річці. ЖЕК – це якби ви сиділи у човні і чекали, як Вас приб`є до берега. Чи буде це вчасно і у необхідному вам місці питання відкрите. ОСББ – це весла у ваших руках. Це вимагає певних зусиль, але ви самі визначаєте напрямок і необхідну вам ціль.

- Які ж плюси і мінуси кожного з варіантів?

- У державних ЖЕКів на моє переконання плюсів не має. Бо по своїй суті вони архаїзми, які не мають ані ресурсів для виконання своїх задач, ані готовності змінюватись. І навіть держава це вже зрозуміла, давши «зелене світло» розвитку ОСББ.

- Яка ж тоді найбільша проблема ОСББ, в чому складність їх утворення і роботи?

- У ОСББ найбільша проблема це неготовність власників до змін. Не таємниця що будь-які зміни, навіть на краще викликають у людей шалений спротив. Можна організуватись і прийняти рішення про створення ОСББ і зареєструвати неприбуткову організацію. І що далі? Чи існування ОСББ на папері сформує спільноту об`єднань спільними цінностями і цілями, стандартами? Необхідний лідер, активні члени правління, постійна комунікація і взаємодія. Побудова ефективної сервісної експлуатуючої організації. Я вже не говорю про стосунки з державними органами і провайдерами ресурсів.

ОСББ на старті  своєї діяльності потребує значних інвестицій часу активістів. Щоб ефективно скорочувати затрати потрібно спершу сформувати економічно обгрунтовані фінансові фонди, які дозволять діяти. Також слід акцентувати, що будь-який розвиток можливий тільки за рахунок членів спільноти, а це власники всіх квартир, які об`єднались у ОСББ. А отже неприйнятна позиція «Моя хата скраю» і це доведеться пояснювати багатьом власникам.

Головний плюс ОСББ, незалежність громади у ціноутворенні на комунальні послуги. Це можливість впливати на якість роботи експлуатуючої організації та планувати її розвиток і розвиток об`єднання. Це можливість вибирати кращих провайдерів послуг.

Ми давно чуємо про необхідність реформування житлово-комунальної сфери в Україні. Розвиток громад ОСББ, це на моє переконання, найдійовіший спосіб виходу з комунальної кризи.

- Сьогодні в Ірпені є ряд приватних ЖЕКів, чому б власникам квартир не звернутися до них, підписати угоди і зняти із себе цю головну біль по створенню і функціонуванню ОСББ?

- Сьогодні на українському ринку й справді вже діють приватні житлово-експлуатаційні організації, які надають послуги будинкам. Мешканці чи навіть ОСББ, яке вже існує можуть найняти таку організацію і зняти з себе головний біль. От тільки тоді доведеться погодитись з чужими правилами гри і у разі невдалого досвіду починати з нуля. Нажаль це приклад одноходового мислення, орієнтованого на короткостроковий, швидкий результат. А власникам потрібно вже сьогодні мислити стратегічно, у довгостроковій перспективі. Шлях один – формувати спільноту на ціннісній платформі і будувати своє комунальне майбутнє. А вибір провайдерів це частина експлуатуючої діяльності ОСББ.

-   А як же забудовники, що для них більш вигідно ОСББ чи ЖЕК?

-  Коли я розробляв свій проект консалтингу з розвитку ОСББ і локальних громад, зробив припущення, що  у розвитку ОСББ повинні бути зацікавлені забудовники. Саме ці організації продають квадратні метри житлової площі і зводять будинки. В їх інтересах, щоб клієнти мали хороший сервіс не тільки у процесі продажу і отримання ключів від квартири, але і в процесі експлуатації свого житла у цих будинках. До речі, у останньому проекті, який тривав понад 6 місяців у смт. Чабани, замовником була компанія забудовник. Це був дуже плідний і результативний  досвід.

 - Отже, виходить, що серйозні забудовники, які турбуються про свою репутацію зацікавлені у створенні ОСББ?

Забудовник зацікавлений, щоб його продукт слугував довго і надійно, а отже зацікавлений у якісній експлуатації всіх інженерних систем будинку. Забудовник зацікавлений передати введений у експлуатацію житловий будинок з свого балансу на баланс експлуатуючої організації. А така організація не тільки повинна бути, але і мати право експлуатувати житловий об`єкт. Врешті решт, що заважає забудовникам дивитись на розвиток об`єднань співвласників, як на додану цінність своєї пропозиції клієнтам. Як на маркетингову фішку.

- А чому ви не згадуєте про державу, яка її роль?

- На моє переконання, сьогодні єдине, що держава може зробити, це не заважати людям будувати свій добробут. Чим менше держава регулює і втручається, тим менше проблем у людей і організацій.

- А як місцева влада?

А ніяк. Але до справи розвитку ОСББ можуть долучатися місцеві лідери, громадські діячі. Знаю, що в Ірпені, існує ініціатива депутата міської ради за підтримки польського уряду по створенню ОСББ і професіоналізації голів об`єднань. Процес іде і це позитивний сигнал для суспільства. Все тільки починається.

- Остапе, що б ви порадили тим власникам, які зараз вирішують між ОСББ чи ЖЕО?

- Поперше не боятись брати відповідальність за свій будинок. Помилково вважати, що дім починається на порозі квартири. Насправді він починається з вулиці на якій ваш будинок стоїть.

Подруге, радив би шукати лідерів для ОСББ серед членів об`єднання, а для налагодження  ефективної роботи ОСББ, як управляючого органу і експлуатуючої організації залучати фахівця, який би в період 3-6 місяців допоміг Голові і Правлінню вибудувати ефективну сервісну структуру.

І на завершення, думати про добробут свого помешкання, будинку, громади стратегічно у довгосторковій перспективі.

Розмову провела Марічка Кармазекно.

АВКІ